天津楼市政策落地在即？一文说清！

腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

【资料图】

大概有三件事可以做：

刺激楼市是必然方向，但是力度多大，哪些政策？大喇叭喊了接近一个月，市场没看到实质性动作，进入再而衰，三而竭的疲惫阶段，真正落地的东西这才缓缓而来。今天广州、深圳接连执行认房不认贷、存量住房贷款下调、天津楼市政策刺激小作文满天飞、嘉兴全面放开限购……看来政策终于终于进入了实操阶段！

PART 01

一线城市坐不住了！大超预期

就在刚刚，深圳市发布《优化住房贷款套数认定标准的通知》，通知提到：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

很多地产媒体惊呼：大超预期！

的确是，深圳楼市火的时候那叫一个烈火烹油，而且因为住宅用地规划的少，住房严重不平衡，一度被炒到天价。但是就这么一个地方都放开了住房套数认定，落实“认房不认贷”，如果结合离婚手段，低杠杆撬动深圳房产不是梦。

作为一线城市，深圳还是慢了一步，今天上午广州发布了消息：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

广州以一天时间的领先成了首个落实“认房不认贷”的一线城市，对比一下，深圳貌似连文字都没咋改。

照这个水平下去，其他二线城市跟进基本上是板上钉钉的事情。

天津在一周之前就有资深业内放出了消息，今天小作文再度流传：

1、天津住房新政预计在831正式发布，9月1日正式执行

2、非市内六区完全不限购，谁都可以买，买多少套都可以，也不需要完税证明与社保资质。

3、在外地上学的大学生可以在市内六区买一套房，只需要在天津企业开具证明就行。

4、非市内六区贷款首套2成，二套3成。

5、贷款年限从25年调整为30年。

为嘛认房不认贷没涉及？因为2022年，天津已经开始执行认房不认贷的政策：无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，首付款比例最低为30%。已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。其实跟广州深圳是一样的，

PART 02

工具箱见底！天津政策就看明天？

很多人问天津楼市政策的小作文靠谱不靠谱？大概率是靠谱的，而且这一波放开之后，天津就只剩下市内六区在执行限购政策了。如果还不行，干脆就全放开吧，别研究上下三区分拨放开的事情了，毕竟浙江嘉兴已经全面取消限购。

我花了点时间研究了一下刺激楼市的政策工具箱：一共有8个方面，其中针对供应端的包括融资、土地供应、商品房限价以及房屋限售四大方向。需求端主要是限购、首付比例、贷款额度以及交易环节的税费。

就这个表估计也很不容易搞清楚，我查了查全国各地政策的内容，针对买房人，也就是需求端的，基本上集中在12个大类当中，也就是说政策工具箱里给买房人的有12种武器。

天津的现行政策，就是下面这个表：看不清楚的点开可以看大图：

1、天津公积金政策很给力，最给力的地方是认房不认贷，另一个就是外地的公积金也可以使用。这俩点一个是释放本地高公积金余额客户的购房潜力，另外一个就是吸纳外地缴存客户的购买力。这俩点放松后，估计天津公积金政策基本上放无可放了。

2、购房补贴、现房销售、取消限售这些内容天津都不太涉及，限售只在局部地方实行过，属于无关紧要的政策。而补贴政策，相对于天津的房价，没有太大影响。

3、认房不认贷天津去年已经放开了，利率同样是参考最低限度执行。落户基本上没什么门槛了，毕竟滨海新区落户后，可以迁入市区不是什么难题。

4、房票与货币安置方面，我查了查，机构估算的天津城中村改造规模只有233亿，自建房比例2.3%，本身没多少，考虑到很多已建完还空着的还迁房这个政策很难形成太多新的购买力增量。

除了这些，12般武器当中，留给天津能用的也只有三样了：首付比例与贷款政策调整、进一步扩大非限购区域的范围，以及在全国政策的基础上，升级税费减免的政策。

所以我说：天津这一波政策落地之后，工具箱基本上见底了，以后再想刺激就全面放开吧，别墨迹了。

PART 03

核弹级政策？高射炮的威力！

这三板斧里面最具有冲击力的就是限购政策放松，目前只有滨海新区不限购。限购有两个方向，限制了本地人2套以上的购房，另一个就是限制外地人买1套。

假设市内六区以外的区域真的全部放开了，大家猜猜会影响哪类人？

1、市区人在环城买房的

2、环城四区远郊五区买第三套以及更多套的客户，

3、外地人买多套的。

第一类客户的确是存在的，就是被市区房价挤出的改善客户，这类型客户不会距离环线太远，因为毕竟生活圈还在环内，所以直接利好的就是环城四区的改善类产品。但是环城市场除了少量的别墅产品，过去几年除了水西一类的片区供应改善产品，其他多数都是定位小户型低总价，求安全。本身没几个项目供应大户型产品，也没有那么优越的地段，突出的产品。所以这类型客户本身没多少，能买的项目也真心不太多。

第二类客户能有多少？恐怕要打个问号，比如有个粉丝说西青教育不太好，我得市区买个学区房。也有人说当年买西青是买不起市区，卖了西青俩套能换一套市区了，往市区走走。

环城四区客户买第三四套的目的就是改善，改善居住面积或者改善学区，市区限购那就意味着改善学区没指望了。所以这个政策对于本地人改善来说，有需求的没放开或者是没供应，没需求的放开也没用。

第三类客户就是外地人，买了天津的房子目标大多数在于落户，落户有一套足以，除了少数父母要来投靠的会买第二三套？其余基本上不存在的。

限购放开肯定对楼市有利好，利好环城改善项目、远郊五区核心区的改善项目，但是大多数项目都沾不到光。

除了限购政策，另外政策方向首付比例降低、贷款条件更优越，这个的确是鼓励加杠杆，也是最有效的降低购房门槛的政策。

目前天津执行的政策是首套3成二套4成，假设调整后首套2成首付，二套3成首付有没有冲击力？当然有，但是冲击的是价格敏感性客户，而非有购买力的客户。

打个比方，有个小朋友手里只有15万，三成买房总房款只能到45万，即使是借点钱也就能到60万的房子，没啥可选的。但是如果降低首付以后，借点钱就能撬动100万，能买个差不多的老房子俩室了，最起码以后结婚后也够用了。

真正能刺激的就是这部分价格敏感的客户。但是这部分客户我一直说被挖了韭菜根。原本环城单价2万的房子90平左右，总房款180万是上车门槛，首付需要54万买不起。后来发现降价到了1.5，首付只需要45万了，还是买不起

过俩月发现，降到了120万，首付只需要36万了，真要是刚需，谁能不心动？

所以降一波价格割一波韭菜，最后只剩下过去连36万都掏不出来的、价格极度敏感的客户，等待着首付比例下调。上车门槛到了22万！

如果这波韭菜割完以后下一波得刚到神马地步？首付5万10万么？所以如果有低价老房子打算出手，政策出来就挂出去，如果想看政策效果就挂的稍微高点！

真正想买二套的客户眼下面临的最大问题不是首付比例太高，而是收入预期不足，不敢妄动。除此之外，靠降低首付比例能刺激购买的这波客户意味着首付款本来就不充足。首付款不充足的情况下想要置换，大多数就需要卖出去老房子。