【大河财立方 记者 裴熔熔】8月29日，关于“存量房贷利率下调”的消息再次点燃了市场的讨论热潮。
前有招商银行行长助理在2023年中期业绩交流会上表示，存量房贷利率下调是大概率事件，招行已经制定了相应预案；后有网传交通银行即将召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会。
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两则热议消息的背后，是民生关切的核心议题：存量房贷利率是否调？何时调？怎么调？大河财立方记者采访获悉，目前已有多家银行正在研究相关方案。东方金诚首席宏观分析师王青预计，存量房贷利率下调有望在三季度启动。
如何调？多家银行称正在研究方案
8月29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图引起市场的高度关注。图中显示，该银行拟于8月30日 (本周三)召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议。经媒体证实该银行为交通银行。
大河财立方记者就此致电交通银行客服，其称已关注到相关新闻报道，但目前尚未收到具体政策通知。“我行会继续关注政策动向并第一时间做好落实，后期若有相关进展，会通过官网或手机银行等相关渠道及时发布公告。”
记者注意到，自7月份以来，监管部门关于存量房贷利率调整的发声越发密集；8月1日，央行更是将最初针对商业银行调整存量房贷利率所用的“鼓励支持”一词，改为了“指导调整”，直接将市场的期待值拉满。任何关于“存量房贷利率”的风吹草动，都能在市场上引发讨论热潮，这一话题也成为各行中期业绩交流会上的焦点。
招商银行行长助理兼董事会秘书彭家文表示，从央行的发声来看，从“鼓励和支持”直接变成了“指导”，可以判断存量房贷利率下调是势在必行，是大概率事件。招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案，主要考虑现在有很多因素需要兼顾好。总体来看，招行会在央行的指导下按照市场化、法治化的原则稳妥地推进实施。
建设银行首席财务官生柳荣称，目前监管部门的具体细则还未出台，各家银行也在沟通，因此现在测算还有一定难度，但总体上肯定会有一定的息差下行压力。
中信银行副行长谢志斌透露，中信银行密切关注监管导向和市场的动向，已对行内业务情况进行了及时的梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。基于目前掌握的信息来看，同业各行对政策的理解也是不尽相同的。
其他银行的情况如何？
大河财立方记者采访获悉，有多家银行目前正在研究存量房贷利率调降方案。
也有个贷经理告诉记者，还未接到总行关于调整存量房贷利率的通知，是每个地区统一调整还是各家银行根据自身情况调整都还是未知数。“当前存量房贷与新增房贷利率存在较大利差，央行半月内两次表态，预计年内存量房贷利率大概率会调整，但是具体怎么实施，目前还不清楚。”上述个贷经理说。
何时调？专家预计有望在三季度启动
存量房贷利率下调并非没有先例。
2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。
“从降低商业银行协商成本、提升相关业务办理效率的角度，不排除效仿2008年批量打折的方式，但由于各家银行经营和房贷结构差异，相关措施应兼顾个体银行差异。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受大河财立方记者采访时表示，关于存量房贷利率调降，应该把更多决定权交给市场。
针对8月1日央行的表态，中金货币金融研究预计调整存量房贷利率可能有以下特点：一是针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR基准利率普遍下调；二是“市场化原则”意味着各城市下调幅度可能并非“整齐划一”，而是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同，对于新发放利率加点下调较多的三、四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较小；三是“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开过程可能较为谨慎，避免出现银行间过度竞争。
“未来无论是通过变更合同约定，还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量房贷利率，设置差异化的折扣比例或降点幅度等。”东方金诚首席宏观分析师王青预计，存量房贷利率下调有望在三季度启动，为维护房贷市场秩序，如果采用贷款置换方式，将限于本行，不会鼓励跨行“转按揭”。
有何影响？缓解提前还贷潮、转贷降息现象
存量房贷利率调降究竟对商业银行影响几何？
中信银行在业绩发布会上做了一个预计：按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BP，对全行业净息差影响大概是0.9BP～1BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元，这部分按揭每降低10BP，将会影响贷款收益大概6个亿，影响净息差0.8BP。
中国人民银行7月28日公布的数据显示，二季度末，国内个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。按照上述办法估算，一旦存量房贷利率调降，将对商业银行的利润增长形成进一步压力。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，存量房贷利率调降应有序推进，避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动，造成金融机构利差快速收窄进而影响其盈利水平，从而对金融机构支持国家发展战略和发展公共金融造成一定的影响。
“人民银行可以给予一些政策激励。例如，设立结构性货币政策工具，对于商业银行符合条件的降息，按实际降息金额给予等额或部分的资金激励。再如，可以对降息达到要求的商业银行给予定向降准支持等。”光大证券固收研究首席分析师张旭接受大河财立方记者采访时表示。
硬币的另一面，张旭认为，降低存量房贷利率是遏制提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利条件。
东方金诚研报分析指出，存量房贷利率下调会收窄新、老房贷利差，缓解提前还贷潮、转贷降息现象，稳定房贷市场秩序，并为新发放居民房贷利率进一步下调拓展空间。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补。
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